Il lastrico solare è una terrazza orizzontale, spesso calpestabile, che copre parti dell’edificio e può servire da copertura per le unità sottostanti. Quando è ad uso esclusivo di uno o più condomini, o quando è condominiale, la ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento segue criteri precisi previsti dal codice civile e dalla giurisprudenza. In caso di infiltrazioni o di rifacimenti dovuti a problemi di impermeabilizzazione, occorre distinguere tra lastrico ad uso comune e lastrico ad uso esclusivo per determinare chi deve contribuire e quanto.
Cos’è il lastrico solare e quando è di uso esclusivo
Si tratta del piano di copertura di un edificio che, se calpestabile, è spesso chiamato terrazza a livello. Se l’uso è riservato a un condomino o a una porzione di condomini, la ripartizione delle spese segue l’art. 1126 c.c. Se invece è comune, si applica l’art. 1123 c.c. e altre norme generali di ripartizione.
Norma base: art. 1126 c.c. - uso esclusivo
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo (1/3) della spesa per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi (2/3) sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano. Inoltre, i condomini i cui appartamenti sono compresi nella proiezione verticale sottostante al lastrico hanno la responsabilità di partecipare ai due terzi, secondo i millesimi.
Eccezioni e casi particolari
L’unica esclusione al criterio 1/3 - 2/3 si verifica quando l’intervento è stato provocato dalla negligenza di chi ha l’uso esclusivo e va dimostrata rigorosamente. Se, ad esempio, l’usuale sigillatura delle fughe non è stata mantenuta dal possessore dell’uso esclusivo e ciò causa le infiltrazioni, questo può limitare o eliminare la partecipazione degli altri condomini.
In caso di lastrico che copre solo una porzione di proprietà, o che si estende su più unità con differenti livelli, la giurisprudenza riconosce che la ripartizione può applicarsi solo tra i condomini realmente coperti o beneficiari della copertura, escludendo chi non trae utilità diretta dalla porzione interessata.
Quando il lastrico è condominiale e copre più piani o unità
Se il lastrico solare è condominiale e copre le superfici di proprietà di più condomini, la spesa è generalmente ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Se però l’intervento riguarda solo una parte di lastrico che serve un sottoinsieme di appartamenti, l’intervento può essere considerato come “condominio parziale” e deliberato solo dai condomini interessati.
Il caso delle terrazze a livello e delle superfici comuni
Le terrazze a livello sono assimilate ai lastrici solari, e le spese di manutenzione o riparazione vanno ripartite secondo l’art. 1126 c.c. se l’uso è esclusivo, o secondo le regole generali di millesimazione se il lastrico è comune. In presenza di più terrazze a livello o lastrici coprenti parti differenziate, le spese si calcolano tenendo conto degli orti, dei piani interessati e delle porzioni di piano sottostanti.
Rifacimento del lastrico: manutenzione ordinaria o straordinaria
Il rifacimento completo di un lastrico solare è di norma considerato manutenzione straordinaria, che richiede deliberazione assembleare. La manutenzione ordinaria comprende interventi periodici minori che non alterano la struttura portante o l’impermeabilizzazione fondamentale. Per grandi lavori, si applicano preventivi, capitolati e computi metrici accurati.
Quali costi incidono sul rifacimento del lastrico solare
I fattori che influenzano il costo includono: superficie da sistemare, tipologia di intervento (localizzato o rifacimento completo), materiali scelti (guaina impermeabilizzante, massetti, pavimentazione), e eventuali opere di rifinitura o adeguamento di parapetti. Materiali di buona qualità e una posa a regola d’arte riducono il rischio di infiltrazioni future. È possibile utilizzare soluzioni impermeabilizzanti moderne a basso costo, ma occorre una valutazione tecnica per evitare problemi ricorrenti.
Come redigere documenti tecnici necessari
Il computo metrico estimativo è essenziale per definire entità economica e tecnica degli interventi. Il capitolato lavori descrive in dettaglio le operazioni da eseguire, le modalità, i materiali e i requisiti tecnici. Un capitolato ben redatto e un computo accurato guidano la realizzazione conforme alle norme e al budget approvato dall’assemblea.
Scrivere le tabelle di ripartizione: criteri e strumenti
Per calcolare le quote di spesa, si usano i millesimi di proprietà e, se necessario, la proiezione verticale delle unità immobiliari. Se c’è un uso esclusivo, la ripartizione segue l’art. 1126 c.c.; se l’uso è comune, si applicano i principi di art. 1123 c.c. e, per le scale e gli ascensori, le regole dell’art. 1124 c.c. L’assemblea può derogare ai criteri legali solo con una convenzione specifica e valida all’unanimità.
Indicazioni pratiche per l’amministratore
L’amministratore ha il ruolo di convocare l’assemblea, presentare preventivi e coordinare la gestione dei lavori. Se il lastrico è un condominio parziale, l’amministratore può convocare solo i condomini interessati per deliberare l’intervento. La prova della negligenza o della responsabilità va valutata caso per caso, in base al nesso causale ed alle prove disponibili.
In presenza di infiltrazioni o danni, è essenziale distinguere tra responsabilità del singolo condomino e responsabilità del condominio, tenendo conto delle prove di manutenzione passata e delle condizioni del lastrico.
