Su tale tematica ci sono state poi anche diverse sentenze della Cassazione la quale ha determinato che “La spesa per la riparazione dei canali di scarico è a carico di tutti i condòmini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti, compresa la spesa di ripartizione del tratto della tubazione orizzontale che si innesta in quella verticale” (Cass., sent. n. 12894 del 18/12/1995).
A fronte di questa sentenza, però sono state successivamente individuate anche delle deroghe. In alcuni casi le tubature svolgono funzione di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni; se si verificano tali condizioni, allora sarà necessario suddividere anche i costi per la manutenzione delle tubature orizzontali tra tutti i condomini.
La Riforma del Condominio introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha ridisegnato gran parte degli articoli del Codice Civile, fornendo ai proprietari e agli amministratori una serie di regole utili per gestire al meglio impianti e servizi comuni. L’impianto idrico del condominio è l’insieme delle tubature destinate alla distribuzione dell’acqua alle singole utenze, generalmente con una conduttura principale ad anello e colonne montanti che salgono verticalmente verso i piani superiori.
Alla sommità di ogni colonna montante è installata una valvola per il richiamo dell’aria, utile nel caso di mancanza di flusso idrico. Per garantire una corretta distribuzione, l’impianto può essere dotato di un’autoclave, considerata come una proprietà comune; la manutenzione di questa parte spetta a tutti i condomini, ripartita in base alle quote millesimali. Le parti private dell’impianto sono invece di responsabilità dei singoli proprietari.
Secondo l’art. 1102 del Codice Civile, ogni condòmino ha il diritto di allacciarsi all’impianto comune qualora la propria proprietà ne risulti sprovvista; le spese per l’allacciamento sono a carico del richiedente e le opere devono essere eseguite senza danneggiare l’impianto e le parti comuni.
La ripartizione delle spese per l’acqua potabile richiede criteri specifici: il consumo varia tra condòmini e non è corretto ripartire solo in base alle quote millesimali; l’installazione di contatori individuali permette di determinare con precisione le spese in base ai consumi effettivi, mentre in assenza di contatori il metodo più idoneo è basato sul numero di abitanti dell’unità.
Nei condomini di notevoli altezze può sorgere la necessità di un’autoclave per garantire un servizio idrico adeguato anche ai piani alti; tuttavia, la spesa va ripartita tra tutti i condomini secondo le millesimali.
La sicurezza dell’impianto: per l’installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti idrici è obbligatorio rivolgersi a imprese abilitate. Al termine dei lavori, tali imprese rilasciano una dichiarazione di conformità attestante che i lavori sono stati realizzati in conformità alle normative vigenti.
In tema di distanze legali, l’art. 889 c.c. stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili, nonché per le loro diramazioni, si osserva una distanza di almeno un metro dal confine; la norma salva comunque eventuali regolamenti locali che possano imporre misure diverse. Nella pratica, però, l’interpretazione va adattata all’edificio e alle parti comuni, e talvolta si ravvisa una deroga quando la struttura rende impossibile il rispetto rigoroso.
La gestione delle distanze non è solo una questione di metri: è necessaria una valutazione globale che consideri la conformazione dell’edificio, la presenza di muri divisori, cavedi, colonne montanti, scarichi, facciate e vani tecnici.
Se si installa un impianto autonomo all’interno della propria unità senza interferire con confini o proprietà altrui, si riducono i contenziosi, ma resta fondamentale non arrecare danni o creare situazioni di pericolo per gli altri condomini; la verifica spesso deve precedere ogni intervento.
In ambito condominiale, è cruciale distinguere tra parti comuni e parti di proprietà individuale: le tubazioni principali fino al punto di diramazione sono comuni, mentre le sezioni successive possono diventare oggetto di proprietà esclusiva o di una situazione mista tra parti comuni e gruppi di condomini.
Le tubazioni fognarie sono considerate parti comuni fino al punto di diramazione agli impianti dei singoli condomini, eccetto i raccordi di collegamento e le tubazioni orizzontali che servono i singoli appartamenti. Per la riparazione, quindi, si applica il regime dell’art. 1117 e dell’art. 1123 cod. civ.
In caso di danni causati da impianti comuni, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. in quanto custode delle cose comuni; occorre dimostrare la relazione causale tra la cosa e il danno. Le spese di conservazione e riparazione delle parti comuni gravano sui condomini secondo le rispettive quote, e l’uso delle parti comuni può modificare tali ripartizioni.
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli evidenzia che le tubature condominiali possono derogare alle distanze minime previste dall’art. 889 c.c. se la struttura impedisce il rispetto rigoroso, ma tali deroghe restano eccezioni e non norme di sistema. Occorre sempre una valutazione caso per caso considerando la destinazione del bene e l’impatto sulle altre proprietà.
Domande frequenti sul tema
- Chi decide per le riparazioni delle tubature comuni?
- Quando nasce il condominio e quali sono le parti comuni?
- Qual è la natura giuridica delle tubature e dove termina la proprietà comune?
- Qual è il ruolo dell’autoclave e come si ripartiscono i costi?
- Quali sono le conseguenze della violazione delle distanze legali?
Riassunto operativo
Conoscere la titolarità delle tubazioni è fondamentale per una corretta ripartizione delle spese di manutenzione e per attribuire responsabilità in caso di danni. Le tubazioni principali sono considerate comuni fino al punto di diramazione; da quel punto in avanti, le porzioni possono servire i singoli appartamenti o gruppi di condomini. Le norme di riferimento includono l’art. 1117 e l’art. 1123 c.c. e la disciplina sull’impianto idrico comune, l’autoclave e le distanze legali previste dall’art. 889 c.c. Per interventi significativi, è indispensabile consultare professionisti abilitati e ottenere le autorizzazioni adeguate, evitando interferenze con le parti comuni e rispettando le norme locali.
