Gli impianti termici degli edifici sono soluzioni tecnologiche fondamentali per climatizzazione, produzione di acqua calda sanitaria e benessere degli occupanti. Sono impianti tecnologici fissi destinati ai servizi di climatizzazione invernale e estiva, o alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo.
Cos’è un impianto termico e chi ne è responsabile
Secondo la definizione aggiornata, gli impianti termici includono anche eventuali sistemi di regolazione e controllo, eventualmente combinati con impianti di ventilatione. Il responsabile dell’impianto termico è il proprietario dell’impianto; in caso di locazione l’inquilino è responsabile, negli edifici centralizzati l’amministratore di condominio, mentre in edifici di proprietà di soggetti terzi è responsabile il proprietario o l’amministratore delegato. Il responsabile può delegare la gestione a un terzo responsabile, che deve possedere i requisiti previsti dal DM 37/2008.
Manutenzione e controllo: cosa prevede la normativa
La manutenzione degli impianti termici, ai fini di sicurezza, si effettua secondo le indicazioni presenti nel libretto di uso e manutenzione del fabbricante; in mancanza, secondo le prescrizioni e periodicità delle norme UNI e CEI. La manutenzione deve essere eseguita dall’installatore o dal manutentore abilitato ai sensi del D.M. 37/08 e, al termine dei lavori, deve essere rilasciato un rapporto di manutenzione e compilate le sezioni del libretto d’impianto.
In occasione degli interventi di controllo e manutenzione sugli impianti di climatizzazione invernale > 10 kW e estiva > 12 kW, si effettua un controllo di efficienza energetica ai sensi dell’art. 8 del DPR 74/2013. Le operazioni di controllo e manutenzione devono seguire le istruzioni del fabbricante: se impossibile reperire tali istruzioni, si applicano le norme UNI e CEI per il componente interessato.
Periodicità dei controlli di efficienza energetica e manutenzione
La periodicità delle manutenzioni dipende dalle indicazioni del costruttore o, in mancanza, dalle norme UNI/CEI. L’installatore e il manutentore devono definire, in forma scritta al committente, le operazioni necessarie e la frequenza, riferendosi alla documentazione tecnica. Il libretto di impianto va aggiornato durante la prima manutenzione successiva al 15 ottobre 2014 per impianti di diversa taglia, con modulare compilazione delle sole sezioni pertinenti all’impianto.
Per impianti climatizzazione invernale con potenza > 10 kW e estiva > 12 kW, i controlli di efficienza energetica devono essere eseguiti, e i relativi rapporti redatti e allegati al libretto di impianto o al rapporto di efficienza energetica. I controlli vanno effettuati con cadenze specifiche: biennali o triennali a seconda della potenza e della tipologia del combustibile, con frequenza diversa per impianti a gas rispetto a combustibili liquidi o solidi.
Controlli e ispezioni specifici
Per le pompe di calore e i sistemi fissi di climatizzazione, devono essere verificati i parametri di efficienza energetica secondo l’allegato A del DPR 74/2013. I sistemi contenenti gas fluorati (FGas) con quantità uguale o superiore a 3 kg richiedono anche la tenuta aggiornata del Registro dell’apparecchiatura pubblicato sul sito del Ministero dell’Ambiente. Inoltre, per le macchine frigorifere e pompe di calore, se i parametri di efficienza energetica scendono oltre il 15% rispetto al collaudo, si riporta la situazione iniziale con una tolleranza del 5%.
Gli impianti installati in ambienti di lavoro devono essere verificati da ASL o INAIL secondo la potenza e la tipologia, con modalità di verifica che possono includere accertamenti documentali e ispezioni in situ per impianti di maggiore potenza. Le ispezioni e i controlli periodici hanno come scopo garantire la sicurezza, l’efficienza energetica e la conformità alle norme vigenti.
Libretto d’impianto e sistema di gestione documentale
Il libretto di uso e manutenzione è modulare: per ogni impianto si compilano solo le schede pertinenti, aggiornandole durante la manutenzione e i controlli. Il DM 10/02/2014 introduce modelli di rapporto di efficienza energetica e sostituisce i vecchi libretti per impianti piccoli e grandi; la sostituzione va effettuata durante la prima manutenzione successiva al 15 ottobre 2014. L’obbligo di avere un libretto di impianto si estende anche agli impianti di climatizzazione e a quelli alimentati da cogeneratori o collegati al teleriscaldamento. Il catasto regionale degli impianti termici assegna un codice univoco all’edificio-impianto, a supporto della tracciabilità.
Il DM 10/02/2014 consente al responsabile dell’impianto di selezionare e far compilare solo le schede pertinenti alle caratteristiche dell’impianto. In caso di aggiunte di componenti, è possibile inserire nuove righe nelle schede esistenti o duplicare le sezioni rilevanti per aggiornare lo stato iniziale e le sostituzioni successive.
Riforme e aggiornamenti normativi recenti
La normativa sull’efficienza energetica e sulle ispezioni è soggetta ad aggiornamenti. Ad esempio, la nota del Ministero dell’Ambiente del 17 dicembre 2025 ha annunciato una riforma che aumenta la frequenza dei controlli per impianti a gas tra 70 e 100 kW, passando da quattro a due anni, ridefinendo le soglie di intervento e mantenendo invariate le regole per impianti di potenza inferiore o superiore. Le Regioni e Province autonome conservano la prerogativa di allargare l’ambito delle potenze soggette a controlli e ispezioni.
Impianti di potenza e classificazione energetica
Gli impianti termici includono generatori di calore, pompe di calore e apparecchi di climatizzazione; la classificazione energetica è imposta anche per nuove installazioni: stufe e camini devono raggiungere una determinata classificazione (almeno 3 stelle per vecchie norme) e, per i nuovi generatori, almeno 4 stelle in aree con altitudine inferiore ai 300 metri, con limiti sulle polveri sottili.
Pratiche di conformità e sanzioni
La mancata esecuzione delle operazioni di controllo e manutenzione secondo l’articolo 7, comma 1, del DPR 74/2013 comporta sanzioni amministrative che vanno da 500 a 3000 euro per il proprietario o conduttore, e da 1000 a 6000 euro per l’operatore incaricato. È previsto anche un regime di targatura degli impianti per identificazione univoca.
Riferimenti chiave e strumenti pratici
Riferimenti essenziali includono DPR 74/2013, DM 37/08, DM 10/02/2014, D.Lgs. 192/2005 aggiornato, e la numerosa documentazione tecnica che definisce frequenze, modelli di libretto e rapporti di controllo di efficienza energetica. Per una gestione efficiente, si consiglia l’uso di software dedicati per libretti d’impianto e rapporti di controllo, con conservazione su cloud.
