Protocolli di Intesa e Normativa sugli Impianti Termici: quadro completo per manutenzione, controllo e conformità

Per far funzionare gli impianti di riscaldamento, raffrescamento e per produrre acqua calda sanitaria, utilizziamo oltre l’80% dell’energia che consumiamo annualmente nelle nostre abitazioni. Questa percentuale può variare notevolmente a seconda della zona climatica e delle scelte personali, come il numero di ore di accensione, la temperatura impostata negli ambienti e il tipo di impianto installato. Inoltre, una regolazione precisa ed una manutenzione adeguata possono ridurre significativamente i consumi energetici di questi impianti e, di conseguenza, anche le spese associate al loro funzionamento. Inoltre, un impianto ben mantenuto è più sicuro inquina meno, poiché rilascia una quantità inferiore di gas nocivi per l’ambiente e la nostra salute. Scopriamo tutti i dettagli.

Riforma caldaie 2026: frequenza dei controlli fino a 100 kW

Con una nota ufficiale del 17 dicembre 2025, il Ministero dell’Ambiente ha annunciato il varo di un nuovo D.P.R. di revisione normativa del D.P.R. 74/2013 e del regime ispettivo degli impianti di climatizzazione invernale. Il nuovo D.P.R. incrementa la frequenza dei controlli da quattro a due anni per gli impianti a gas di potenza tra i 70 e 100 kilowatt, innalzando da dieci e venti kilowatt la soglia minima del controllo e lasciando immutata quella per gli impianti a gas di potenza da 20 a 70 kilowatt, ossia quattro anni. Alla luce di queste disposizioni le attività di controllo obbligatorie verrebbero dunque rese più frequenti per gli impianti più diffusi e influenti dal punto di vista energetico ed emissivo; inoltre, sarebbe mantenuta la frequenza originaria anche per gli impianti alimentati a combustibili solidi.

Invece, per quanto concerne le attività di accertamento e ispezione, sono previsti: controlli documentali, dunque accertamenti, per gli impianti tra i 20 e i 70 kilowatt; controlli in situ per gli impianti di potenza superiore; ispezioni per verificare il rispetto dei periodi di accensione e delle temperature interne nell’esercizio degli edifici aperti al pubblico. Le ispezioni si indirizzano dunque sugli impianti di maggiore potenza e rilevanza in termini di sistema, con accertamento documentale per quelli più piccoli. È lasciata in ogni caso a Regioni e Province autonome la possibilità di ampliare il campo delle potenze degli impianti su cui eseguire controlli e ispezioni.

Che cosa è un impianto termico?

Secondo la Legge 90/2013 un impianto termico è un impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. La definizione si è evoluta con il tempo, includendo o escludendo elementi specifici come apparecchi fissi destinati a produzione di calore localizzato o sistemi di ventilazione.

Chi è il responsabile dell’impianto termico?

Il responsabile è il proprietario dell’impianto; tuttavia, in contesti particolari cambia la responsabilità: l’inquilino in caso di locazione, l’amministratore di condominio nel caso di impianti centralizzati, il proprietario o l’amministratore delegato in edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche. Le suddette figure possono delegare al “terzo responsabile” la responsabilità, che deve avere i requisiti previsti dal DM 37/2008. In genere è un tecnico di un’impresa specializzata nell’installazione e manutenzione degli impianti termici.

Come si fa la manutenzione degli impianti termici

La manutenzione degli impianti termici (art. 7 del DPR 74/2013) così come l’esercizio, la conduzione ed il controllo, sono in capo al responsabile dell’impianto termico, che deve assicurarsi del rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica. La manutenzione comprende tutte le operazioni necessarie per mantenere nel tempo le prestazioni degli apparecchi e dei componenti, garantendo sicurezza, funzionalità e riduzione dei consumi energetici. Le tempistiche per la manutenzione di ogni apparecchio o componente sono indicate dai produttori nei libretti d’uso e manutenzione. Installatori e manutentori devono informare chiaramente ed in forma scritta il committente o l’utente, riferendosi sempre alla documentazione tecnica del progettista dell’impianto o del produttore degli apparecchi, su dettagli come le operazioni necessarie e la frequenza. Al termine del lavoro, il manutentore deve rilasciare un rapporto della manutenzione e compilare le sezioni pertinenti del libretto di impianto.

La periodicità dei controlli e della manutenzione

Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione devono essere eseguite conformemente alle istruzioni tecniche relative allo specifico modello elaborate dal fabbricante. Se non disponibili, si segue la normativa UNI e CEI. Le periodicità dipendono dalle indicazioni dell’installatore, dalle indicazioni dei fabbricanti nelle libretti e, in mancanza, dalle norme UNI e CEI per lo specifico componente. Secondo l’art. 7, comma 4 del DPR 74/2013, gli installatori e i manutentori, abilitati secondo il DM 37/2008, devono dichiarare per iscritto al committente le operazioni necessarie e la loro frequenza. Se non disponibili le istruzioni tecniche, il manutentore rilascia una dichiarazione scritta sui controlli manutentivi da effettuare.

Periodicamente si effettuano controlli di efficienza energetica su impianti di climatizzazione: per impianti di climatizzazione invernale di potenza utile nominale >= 10 kW e estiva >= 12 kW. La sostituzione e l’aggiornamento del libretto seguono il DM 10/07/2014, con modelli di libretto di impianto e rapporto di efficienza energetica. Il libretto di uso e manutenzione è modulare e va compilato solo nelle sezioni pertinenti. Il responsabile deve sostituire il vecchio libretto con il nuovo durante la prima manutenzione successiva al 15 ottobre 2014.

Normativa e strumenti di riferimento

Per avere un quadro completo, sono fondamentali: il DPR 74/2013 che definisce criteri generali di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici; il DM che integra le istruzioni tecniche e regola i libretti; leggi di recepimento UE sull’efficienza energetica degli edifici. Il DM 37/08 definisce gli obblighi connessi alla Dichiarazione di conformità, rilasciata dall’installatore al committente. È obbligatorio che gli impianti siano soggetti a controlli e manutenzioni periodici, incluso il controllo dei fumi, con frequenze che variano in base al combustibile e alla potenza.

Gli impianti di climatizzazione, compresi pompe di calore con potenza superiore a 10 kW (riscaldamento) e 12 kW (raffrescamento), sono soggetti al controllo di efficienza energetica. Si possono avere obblighi aggiuntivi relativi alle perdite di gas refrigeranti (FGas) per apparecchiature fisse o pompe di calore fisse. È consigliabile affidarsi a soggetti certificati registrati nel Registro Telematico Nazionale Gas Fluorurati per installazione, manutenzione e riparazioni.

Classificazione delle prestazioni energetiche e responsabilità

È stato definito un livello minimo di efficienza energetica per impianti alternativi a servizio dell’edificio: nuove unità devono avere classificazione di almeno 4 stelle in zone di bassa altitudine e limiti rigorosi sulle emissioni. La nomina del terzo responsabile non è obbligatoria in tutte le circostanze; è richiesta per impianti di potenza superiore a 232 kW, dove è necessario personale con patentino. La delega è vietata nelle unità immobiliari residenziali singole dove i generatori non hanno locale tecnico dedicato. In caso di non conformità, la delega può essere prevista solo se l’incarico include la messa a norma.

Libretto di impianto e modello di rapporto

Il libretto di impianto, aggiornato al 2014, è modulare e va compilato in base alle necessità: comprende libretti di uso e manutenzione, rapporti di controllo di efficienza energetica e rapporti di ispezione. Il responsabile, con l’assistenza del manutentore, deve sostituire il vecchio libretto con il nuovo, mantenendo comunque il vecchio documento. La sostituzione avviene durante la prima manutenzione successiva al 15 ottobre 2014. Per supportare la conformità normativa, è possibile usare software dedicati che generano libretti e rapporti di controllo con archiviazione nel cloud.

Di seguito è utile consultare esempi di libretti e modelli di rapporto: contengono indicazioni pratiche e modulare l’aggiornamento in base alle caratteristiche specifiche dell’impianto. Le sanzioni per mancato controllo e manutenzione sono previste a livello nazionale e regionale, con importi che possono variare in base al contesto giuridico locale.

Impatto ambientale e sicurezza

La manutenzione regolare riduce le emissioni nocive e migliora la sicurezza operativa, limitando perdite di gas refrigeranti e garantendo condizioni di esercizio adeguate. È evidente che un impianto ben mantenuto è più efficiente energeticamente, con benefici sia economici che ambientali nel lungo periodo.

Possibilità di integrazione di dati e tabelle

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