Sono un inquilino, dopo circa 2 anni che sto in casa, i pezzi del bagno, esattamente i servizi sanitari che premettono, erano già messi in casa prima di subentrare; erano già presenti con il vecchio inquilino che mi aveva preceduto. Erano già usurati e vecchi di diversi anni, con varie crepe sulle porcellane. Oltre a questo, anche le rubinetterie dei servizi igienici sono completamente andate, al punto che non sono più riparabili perché sono stati completamente corrosi, e perdono acqua continuamente al punto che per non fare sprechi d'acqua devo continuamente aprire e chiudere la chiave terrestre dell'acqua. Volevo sapere una cosa: le spese di sostituzione a chi competono? Al proprietario come leggo da alcuni forum?
Quando hai affittato l'appartamento hai visto che i sanitari erano in cattivo stato; se nonostante ciò ti andavano bene e ora, se desideri sostituirli, dovrai farlo a tua cura e spese, sempre chiedendo il permesso al proprietario. Per quanto riguarda rubinetti che perdono, ecc., questo fa parte di piccola manutenzione a tuo carico.
A norma dell'art. 1575-1576 Codice Civile, il locatore deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, garantirne il pacifico godimento durante la locazione. A norma dell'art. 1609 c.c., le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Quadro generale: chi paga cosa?
In generale, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, salvo diverso patto contrattuale. Le riparazioni di impianti principali (idrici, elettrici, riscaldamento) e interventi di conservazione strutturale rientrano tipicamente tra la responsabilità del locatore, salvo accordi diversi. Le tabelle di ripartizione oneri accessori, concordate tra associazioni di categoria come Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, possono dare indicazioni pratiche, e vanno richiamate nel contratto di locazione per essere vincolanti.
Nel caso specifico dei sanitari: se l’intervento riguarda elementi fissi e strutturali necessari al godimento dell’immobile, la sostituzione o riparazione è spesso considerata parte di manutenzione straordinaria e quindi a carico del proprietario. Se invece si tratta di danni dovuti all’uso o alla vetustà, può ricadere nell’ordinaria manutenzione a carico dell’inquilino. È fondamentale distinguere tra guasti dovuti all’usura normale e danneggiamenti imputabili all’inquilino per negligenza o uso improprio.
Una sentenza della Corte di Cassazione del 2011 chiarisce che non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti interni (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento, quando non c’è un contatto diretto tra conduttore e impianti: tali guasti vanno imputati a caso fortuito o vetustà e quindi gravano sul locatore, che deve mantenere l’immobile in buono stato. Il locatore, dunque, deve intervenire per riparare o sostituire elementi essenziali se necessari al godimento.
In assenza di patto diverso, l’inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria degli impianti, delle piccole riparazioni (rubinetti che perdono, guarnizioni) e dei consumi (acqua, luce, gas, riscaldamento). Il proprietario si fa carico degli interventi straordinari, delle riparazioni importanti o sostituzioni dovute all’usura o a difetti preesistenti non imputabili all’inquilino. Se il danno si verifica subito all’inizio della locazione, potrebbe essere imputabile al precedente inquilino o all’anzianità dell’impianto, quindi potrebbe gravare sul proprietario.
Quali riparazioni sono a carico dell’inquilino? In genere, la manutenzione ordinaria degli impianti (inclusa la sostituzione di lampadine, pulizia dei filtri, piccole riparazioni dei rubinetti, gestione della manutenzione ordinaria di videocitofoni e citofoni), la riparazione delle pareti, tinteggiatura interna, sostituzione di maniglie, cerniere e serrature, manutenzione delle tapparelle, pulizia di grondaie e canali di scolo. Inoltre, l’inquilino deve pagare i consumi e le eventuali spese condominiali ordinarie.
Chi paga per l’idraulico? L’inquilino di solito sostiene le spese di manutenzione ordinaria, mentre il proprietario copre le cose straordinarie. Se un guasto deriva da uso improprio o negligenza, l’onere ricade sull’inquilino. Se il guasto si verifica poco dopo l’inizio del contratto, potrebbe essere responsabilità del proprietario, soprattutto se collegato a difetti preesistenti o vetustà. Per la sostituzione del galleggiante del wc, la ripartizione dipende dal contesto: se il danno è dovuto all’uso normale, l’onere può essere dell’inquilino; se è sorta a causa di vetustà o difetto originario, è a carico del proprietario.
In sintesi pratica: se la sostituzione del water o di altri sanitari è necessaria per permettere l’uso normale e deriva dall’usura o da difetti preesistenti, è lecito che il proprietario sostenga i costi; se la riparazione è causata da uso scorretto o negligenza, è a carico dell’inquilino. Prima di agire, conviene fare un accordo chiaro nel contratto o contattare un professionista per valutare la natura della riparazione e documentare lo stato dei sanitari all’inizio della locazione.
Riferimenti operativi e buone pratiche
- Verificare lo stato all’inizio della locazione e conservare documenti fotografici e perizia tecnica.
- Richiamare nel contratto eventuali tabelle di ripartizione oneri accessori tra locatore e conduttore.
- È utile inviare comunicazioni scritte tempestive per segnalare guasti e richiedere interventi, mantenendo traccia di tempi e costi.
- In caso di controversia, consultare un avvocato specializzato in diritto di locazione o rivolgersi a associazioni di categoria per una mediazione.
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